2017/07/21, 11:44
Срочно:
ГлавнаяНовостиОбществоЗа рубежом рынок земли есть, базара нет
За рубежом рынок земли есть, базара нет

За рубежом рынок земли есть, базара нет

Теперь, когда вопрос введения рынка земли встал особенно остро, стоит посмотреть, как его решают в других странах, чем их примеры могут нам пригодиться. Правда, большинство положительных примеров в наших условиях нельзя реализовать по разным причинам: исторически не сложилось, время безвозвратно потеряно, или другие условия не такие. Зато реализация негативных сценариев даже очень вероятна, если не принять мер.




Почему в Нидерландах нет агрохолдингов

Пример Нидерландов очень любят приводить сторонники свободного рынка земли без всяких ограничений по объему, гражданством и тому подобное. Мол, там ограничения не действуют, агрохолдингов никто не создает и массово землю не скупает.

Но лукавят: рынок земель в Нидерландах сложился за таких исторических условий, которых в Украине никогда не было и не будет. Еще когда наши предки только начинали осваивать Дикое Поле, отбиваясь от кочевников, на землях Нидерландов уже не оставалось ни одного ничейного клочка — не от хорошей жизни тамошние хлеборобы отвоевывали дополнительные наделы у моря с помощью дамб и плотин. Теперь пахотная земля там стоит почти 35 тысяч евро за гектар, кое-где и больше. При этом покупатель должен еще уплатить 6% налога. То сколько будет стоить создать агрохолдинг на несколько тысяч гектаров по украинскому образцу?

К этому добавим, что земледелие там считается низкорентабельным из-за высокой стоимости составляющих аграрного производства — техники, удобрений, средств защиты растений и тому подобное. В стране очень жесткие экологические требования: если у кого-то дождем смоет розорану землю с химикатами в ближайший водоем, как у нас, — до конца жизни штрафы платить! Поэтому не удивительно, что сельским хозяйством занимаются преимущественно те, кто получил ферму в наследство, и 2/3 сельскохозяйственных земель страны не пашут, а используют для молочного скотоводства. А вы говорите агрохолдинги…

Германия — пример, которым мы не воспользовались

В ФРГ действующее ограничение на площадь земель, которые покупают. В различных федеральных землях эти нормы разные, но в любом случае не превышает 2 га, больше — только по особому разрешению. Такого разрешения не выдают, если покупатель не фермер, а есть работоспособный фермер, согласный купить эту землю и работать на ней. Если такого желающего нет, преимущественное право на выкуп земли имеет сельская община, и только в случае ее отказа право покупки переходит к другим. Чтобы предотвратить спекулятивным транзакциям, оценивают землю независимые комиссии экспертов на основании ежегодного мониторинга цен на нее в различных регионах страны.

А самое интересное даже не это, а немецкий опыт реформирования системы землепользования на территории бывшей ГДР. Перед объединением страны на восточных землях действовало почти 1150 сельскохозяйственных кооперативов, организованных по принципу советских колхозов с небольшими отличиями: члены кооперативов формально были собственниками земли, которую обрабатывали, но без права ею распоряжаться. Средняя площадь землепользования в таких хозяйствах составляла почти 4,5 тысячи гектаров.

После воссоединения Германии эти земли были приватизированы, но не роздан всем, а продано на льготных условиях. Все, кто желал обрабатывать землю, могли взять участок в аренду сначала на два года, после этого — на 6-12 лет. За это время арендатор мог оценить свою способность земледельца и сэкономить денег на выкуп по сниженным ценам в рамках особой государственной программы, действующей до 2009 года.

В итоге через 25 лет после объединения страны (2015-й) с 2,2 миллиона га земель государственной собственности осталось менее 200 тысяч. Теперь на них хозяйничают 24 тысячи фермерских хозяйств средней площадью по 230 гектаров. О брошенных без возделывания земли слышать не приходилось — кто не желал работать, земли не получил.

Кто в Польше господин

Конечно, фермер. В статье 21 Конституции Республики говорится: основа сельского хозяйства страны — семейное фермерское хозяйство. Даже за социалистического строя большинство земель не было национализировано. На момент свержения коммунистического режима (1990 год) индивидуальные хозяйства обрабатывали 78% земель страны.

При этом в Гражданском кодексе Польши указано, что общая площадь угодий такого хозяйства не должен превышать 300 га (сюда входят предместья, площади под фермами и тому подобное). Участок можно приобрести не только у предыдущего хозяина, но и в государственном агентстве сельскохозяйственной недвижимости. Оценивают такие земли, как и в Германии, независимые оценщики, а покупатель сразу оплачивает 20% стоимости, остальное остается на выплат частями — в случае создания нового хозяйства выплата растягивается на 30 лет. Правда, тот, кто желает создать фермерское хозяйство, должен иметь образование по профилю или опыт работы в аграрной отрасли не менее 5 лет, жить в том регионе, где продается земельный участок. Стоимость земли — в среднем 1500 евро за гектар.

Через 12 лет после вступления Польши в ЕС отменили запрет на продажу земли иностранцам. Сейчас польскую землю иностранец может приобрести, если докажет свое намерение самостоятельно ее обрабатывать, живет не менее 5 лет не просто в Польше, а в той самой ґміні, где хочет купить землю (гмина — это наименьшая территориальная единица Польши, обычно к ней относятся малое городок и несколько деревень вокруг него). В продаже ему откажут, если на эту землю претендует кто-то из членов семьи предыдущего собственника или соседей-фермеров. Если таких желающих нет, преимущественное право купить эту землю переходит к агентства сельскохозяйственной недвижимости. Только тогда, когда оно откажется, земля достанется иностранцу. Можно представить, как много польской земли скупили иностранцы.

Сильная рука Французского государства

Земельный рынок Франции считается жестко регулируемым государством. Для этого существует SAFER (Общество по управлению землями и сельского развития). Оно имеет преимущественное право на приобретение пахотных земель и сельскохозяйственной недвижимости. Нотариусы должны сообщать SAFER о намерении продать земельный участок. Земля без хозяина или такая, хозяева которой умерли и не оставили наследников, также переходит к SAFER.

SAFER — еще и активный продавец земельных участков. Землю в общества покупают охотно, поскольку в таком случае налог на покупку не действует. Если цена земли завышена, SAFER может ее оспорить через суд и обычно выигрывает, потому что судебные разбирательства тянутся годами. Мало кто из землевладельцев хочет ждать так долго.

Продажа земли иностранцам в целом не запрещено, кроме случаев, когда цена продажи превышает 38 миллионов евро или если речь идет о продаже винограднике. Виноградник во Франции считается национальным достоянием, не подлежит продаже иностранцу.

SAFER активно противодействует попыткам изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель и широко применяет свое преимущественное право для противодействия скупки земель в окрестностях городов для застройки. Остается горько вздохнуть.

Чего не стоит подражать

В Латвии никаких ограничений купли-продажи земли не было установлено, в итоге большая часть лучших земель теперь принадлежит крупным преимущественно шведским, частично российским агрохолдингам. Суммарная площадь земель, скупленных иностранцами, — более 77 тысяч гектаров. Это очень много, учитывая размеры самой страны. Малые фермерские хозяйства не выдерживают конкуренции и банкротятся, ухудшая социальную обстановку в стране.

В Венгрии предложения продать землю превышают спрос — гораздо выгоднее арендовать землю, чем покупать. Продают, в основном, пожилые люди, не имеют возможности сами ее обрабатывать. Через это реальная рыночная цена земли в стране так и не сформировалась. Исключение — земли вблизи городов и в курортных местах, которые можно застроить. Такие земли скупают спекулянты. Хотя существует ограничение — 500 га в одни руки, его легко обходят с помощью подставных лиц.

В Молдове так же, как в Украине, землю раздали всем бывшим колхозникам. Теперь из 17 миллионов га государству принадлежат лишь 40 тысяч (в основном земли опытных хозяйств). Рынок земли вполне свободный, без ограничений по количеству в одних руках. Покупку иностранцами формально запрещено, но такой запрет легко обходят с помощью двойного гражданства или подставных владельцев (не без участия коррумпированных чиновников).

В итоге часть земли заброшено, село пришло в упадок, оттуда бежит молодежь, фермеры обнищали и находятся на грани выживания. Зато большие земельные массивы, на которых хозяйничают крупные землевладельцы, истощаются и деградируют через беспощадную эксплуатацию.

Оцени материал:

Ответить